Nieuwe appartementswet

De belangrijkste krachtlijnen van de nieuwe appartementswet:


1. Aanpassingen beslissingsproces:

De vereiste 3/4de meerderheid op de Algemene Vergadering om te beslissen aangaande werken in de gemene delen (bv. renovatie gevel / trap / gang) wordt verlaagd naar 2/3de.

Voor wettelijk verplichte werken – bv. om te voldoen aan brandveiligheid, aanpassing aan eisen m.b.t. isolatienormen en liftinstallatie …– wordt de vereiste meerderheid teruggebracht van 3/4de naar 1/2de

Met deze wijzigingen wordt bekomen dat noodzakelijke werken minder gemakkelijk worden geblokkeerd door de mede-eigenaars.

Voor andere beslissingen – bv. aanpassing lastenverdeling, opsplitsen of samenvoeging van een appartement -   blijft de 4/5de meerderheid vereist. 

Tevens voorziet de wetgever in de mogelijkheid om bij 4/5de meerderheid (in plaats van het akkoord van alle mede-eigenaars) te beslissen om over te gaan tot afbraak en heropbouw van verouderde gebouwen op voorwaarde dat dit noodzakelijk is voor de hygiëne of veiligheid of indien de renovatie buitensporige kosten met zich zou meebrengen.

Een eigenaar kan in voorkomend geval in ruil voor een vergoeding afstand doen van zijn kavel, dit voor zover de waarde van zijn appartement lager is dan het aandeel in de kosten die de eigenaar voor zijn rekening moet nemen.

Verder is voorzien in een oplossing wanneer zich een blokkering van de besluitvorming voordoet, en nl. de aanstelling van een bewindvoerder zal via de vrederechter gevraagd kunnen worden.  De bewindvoerder zal zich – onder de voorgeschreven omstandigheden – in de plaats kunnen stellen van de algemene vergadering.

 

2. Efficiënter beheren:

Het wordt verplicht om – voor door de wetgever bepaalde zaken - een reglement van interne orde (of huishoudelijk reglement) aan te maken en hierin kunnen in de toekomst meer zaken (eenvoudiger) worden geregeld zodat een (omslachtige) statutenwijziging met tussenkomst van een notaris kan vermeden worden. De syndicus kan dus bepaalde zaken eenvoudig aanpassen via dit reglement.

De statuten bestaan uit een basisakte (die aangeeft wat privé en wat gemeenschappelijk is) en het reglement van mede-eigendom (bevattende afspraken over de algemene vergadering, de syndicus, de commissaris en de raad van mede-eigendom alsook de verdeling van de kosten van de gemeenschappelijke delen).

Tevens wordt het verplicht om een reservefonds aan te leggen voor kosten (bv. schilderwerken, herstellingswerken, modernisering lift, …) teneinde te vermijden dat eigenaars plots hoge bedragen moeten betalen. Elke eigenaar moet jaarlijks 5 % van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande jaar storten.  Evenwel, als 4/5de van de mede-eigenaarsgeen reservefonds wil aanleggen, hoeft het niet.

De syndicus zal – zonder de toestemming van de algemene vergadering - alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen (bv. dagvaarding of incassobureau inschakelen) kunnen nemen voor invordering van de bijdragen in de lasten en bovendien zal er hoofdelijkheid bestaan tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker bij de invordering van de bijdragen in de lasten.  

Tenslotte zal de Vereniging van Mede-eigenaars van een voorrecht genieten op de kavel van de wanbetalende mede-eigenaar voor de sommen die nog aan de Vereniging van Mede-Eigenaars verschuldigd zijn. Bij samenloop met andere schuldeisers zal de Vereniging van Mede-Eigenaars bij voorrang boven de andere schuldeisers voldaan worden met de opbrengst uit de verkoop van de kavel.

 

3. Niet alle eigenaars beslissen:

Voor mede-eigenaars in een groot project van verschillende gebouwen is het mogelijk om een deelvereniging op te richten waardoor mede-eigenaars in één gebouw autonoom kunnen beslissen over de zaken die alleen hun gebouw betreffen; dergelijke deelvereniging zal voortaan ook binnen een gebouw opgericht kunnen worden (bv. voor een bepaalde vleugel).

Verder zullen enkel de mede-eigenaars die de kosten  betalen, over de uitgaven kunnen beslissen.  Bv. de mede-eigenaars van het gelijkvloers die niet meebetalen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke lift zullen niet meer kunnen meebeslissen in de Algemene Vergadering als het over dit punt gaat.

 

4. Andere nieuwigheden:

De eigenaar-verhuurder moet de huurder of andere gebruikers informeren over de beslissingen van de algemene vergadering.

Een preciezere omschrijving van de taken en vergoedingen van de syndicus zal in een schriftelijke overeenkomst moeten opgenomen worden; deze dient een lijst te bevatten met de forfaitaire en aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen. Enkel prestaties die op de lijst voorkomen worden vergoed. Voor vergoeding van prestaties die niet op de lijst voorkomen is een goedkeuring van de algemene vergadering vereist.

Ook de mede-eigenaar die betrokken is in een procedure tegen de Vereniging van Mede-Eigenaars zal moeten bijdragen in de voorschotten voor de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten en erelonen ten laste van de Vereniging van mede-Eigenaars.  Indien de mede-eigenaar volledig in het gelijk wordt gesteld, zal hij uiteindelijk worden vrijgesteld van elke bijdrage en zal deze kost over de andere mede-eigenaars worden verdeeld.

 

 

Ga terug naar Nieuws & blog